Het Coronavirus heeft niet alleen een grote impact op de gezondheid van onze samenleving, maar ook op onze economie. Restaurants, cafés, sportscholen, veel ondernemers hebben verplicht hun deuren moeten sluiten. Andere ondernemers hebben als gevolg van de maatregelen weinig tot geen bezoekers gehad, hetgeen leidt tot minder omzet. Wel liepen de vaste lasten, waaronder de huurbetalingen, ‘gewoon’ door.

Inmiddels heeft in twee zaken een rechter in kort geding een oordeel gegeven over het verzoek tot huurprijsvermindering. In dit blog bespreken we wat dit inhoudt voor jouw als huurder.

De eerste ‘Corona-uitspraak’ (Inbev/Sigismund)

In de eerste uitspraak heeft de rechter geoordeeld dat het sluiten van de horecabedrijfsruimte op last van de overheid een gebrek oplevert. De huurder heeft hierdoor minder huurgenot. De rechter oordeelt niet expliciet dat dit gebrek betekent dat de huurprijs in zijn geheel niet betaald hoeft te worden. Wel zegt de rechter dat de gevorderde huurprijsvermindering met 1/3e deel niet onredelijk is.

In deze zaak ging het om een huurovereenkomst waarbij niet het standaard ROZ-model van toepassing is. De ROZ algemene huurvoorwaarden sluiten een beroep op huurprijsvermindering namelijk uit. Hierdoor kwam de rechter niet toe aan een beoordeling of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

De tweede ‘Corona-uitspraak’ (Vitesse)

Bij de tweede uitspraak waren op de huurovereenkomst wel de ROZ algemene huurvoorwaarden van toepassing. De rechter heeft geoordeeld dat het sluiten van het voetbalstadion op last van de overheid een onvoorziene omstandigheid is. De kortgedingrechter overweegt verder dat het als gevolg van de Coronacrisis niet kunnen gebruiken van het stadion voor betaald voetbal een huurrechtelijk gebrek oplevert.

De toepasselijke ROZ algemene huurvoorwaarden sluiten huurprijsvermindering op basis van een gebrek wel uit, maar op grond van de redelijkheid en billijkheid en de onvoorziene omstandigheid is deze bepaling in dit geval niet van toepassing.

De kortgedingrechter oordeelt vervolgens (toch) dat Vitesse de volledige huurprijs moet betalen. Dit komt doordat een kortgedingrechter de vraag moet beantwoorden of voldoende komt vast te staan of het beroep van Vitesse op onvoorziene omstandigheden in een gewone procedure ertoe leidt dat de huur over april tot en met augustus niet hoeft te worden betaald, of hooguit voor de helft. De rechter is van mening dat Vitesse dit onvoldoende inhoudelijk heeft onderbouwd om hierover te kunnen oordelen. In kort geding moet je ervoor zorgen dat de feiten glashelder zijn.

Wat betekent dit voor jou?

Of je als gevolg van het Coronavirus recht hebt op huurprijsvermindering hangt af van de omstandigheden van het geval en wat je hebt opgenomen in de huurovereenkomst. Het op last van de overheid moeten sluiten van jouw onderneming, is in elk geval een gebrek en een onvoorziene omstandigheid.

Bij het bepalen of en hoeveel je de huurprijs voor deze periode mag verminderen, oftewel het nadeel hiervoor moet dragen, hangt af van de omstandigheden van het geval. Belangrijk is in ieder geval dat je goed moet onderbouwen welk nadeel je hierdoor hebt ondervonden en hoe groot dit nadeel is. Dit kun je onderbouwen door aan te geven:

  • hoeveel inkomsten je misloopt;
  • welke uitgaven je hebt bespaart;
  • hoe had je zonder noodmaatregel gebruik gemaakt van het gehuurde; en
  • of je het gehuurde in zijn geheel niet kon gebruiken.

Stap nu niet meteen naar de rechter, maar ga met jouw verhuurder in gesprek om afspraken te maken over de gevolgen van de Coronacrisis. Met bovenstaande informatie ga je voorbereid het gesprek in.

Heb je nog vragen? Neem dan contact op met Mr. Lieke via info@mrlieke.nl of via het contactformulier.

Je kunt de uitspraken hier vinden:
Vitesse ECLI:NL:RBGEL:2020:2768
Inbev / Sigismund ECLI:NL:RBNNE:2020:1979